Discount rate in methods based on discounted cash-flow for the purpose of real estate investment analysis and valuation

Diskontna mera pri uporabi metod, ki temeljijo na diskontiranem denarnem toku, za potrebe analize nepremičninskih naložb in vrednotenja nepremičnin

Avtor(ji):

Igor Pšunder, Andreja Cirman

Izvleček:

Uporaba metod analize nepremičninskih in drugih naložb, ki temeljijo na diskontiranju denarnega toka, se je uveljavila šele v zadnjih nekaj desetletjih. Kljub relativno veliki razširjenosti metod, ki temeljijo na diskontiranju denarnega toka, projektni vodje po lastnem mnenju ne poznajo dovolj posebnosti metod, celo takšnih ne, ki bi lahko privedle do napačnih odločitev (npr. navzkrižne indikacije metode neto sedanje vrednosti in notranje donosnosti). Ena ključnih pomanjkljivosti uporabe metod analize naložb, ki temeljijo na diskontiranju denarnega toka, pa je ne dovolj natančno določena diskontna mera oziroma mera kapitalizacije.Metode, ki temeljijo na diskontiranju denarnega toka, niso namenjene zgolj analizi ekonomske upravičenosti projektov, temveč je na diskontiranem denarnem toku zasnovano tudi vrednotenje posebnih nepremičnin v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji.V tem članku je obravnavan pomen diskontne mere za analizo in vrednotenje nepremičninskih projektov. V teoretičnem delu so predstavljene zasnova metod, ki temeljijo na diskontiranem denarnem toku, sestava diskontne mere in mere kapitalizacije ter simulacija vpliva diskontne mere oziroma mere kapitalizacije na rezultate evalvacije in vrednotenja.Empirični del sloni na anketi med pooblaščenimi ocenjevalci vrednosti nepremičnin pri nas. Anketa je bila izvedena v februarju in marcu 2011 med pooblaščenimi ocenjevalci vrednosti nepremičnin, v njej je sodelovalo 32,9 % vseh pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti nepremičnin v Sloveniji. Odgovori so statistično obdelani, iz rezultatov pa sopridobljeni podatki za diskontno mero za različne vrste nepremičnin ter izračunane premije za tveganja ter premije za ohranitev kapitala pri različnih vrstah nepremičnin.

Ključne besede:

diskontna mera, mera kapitalizacije, premija za tveganja, premija za ohranitev kapitala, neto sedanja vrednost, analiza nepremičninskih naložb

DOI: 10.15292/geodetski-vestnik.2011.03.561-575

Citation:

Igor Pšunder, Andreja Cirman (2011). Discount rate in methods based on discounted cash-flow for the purpose of real estate investment analysis and valuation. | Diskontna mera pri uporabi metod, ki temeljijo na diskontiranem denarnem toku, za potrebe analize nepremičninskih naložb in vrednotenja nepremičnin. Geodetski vestnik, 55 (3), 561-575. DOI: 10.15292/geodetski-vestnik.2011.03.561-575