MODEL VREDNOTENJA ZEMLJIŠČ KATEGORIZIRANIH CEST ZA NAMENE PRAVNEGA PROMETA
REAL ESTATE VALUATION MODEL FOR CATEGORISED ROADS FOR THE PURPOSES OF LEGAL TRANSACTIONS

Maruška Šubic-Kovač, Albin Rakar

DOI: 10.15292/geodetski-vestnik.2010.02.253-266

 

Izvleček:

Ustavno sodišče RS ugotavlja, da je neurejeno zemljiškoknjižno stanje zemljišč, na katerih so zgrajene kategorizirane ceste, posledica neučinkovitega izvajanja postopkov za pridobivanje zemljišč. Tak poseg v ustavno zagotovljeno lastninsko pravico je treba obravnavati kot razlastitev, razlastitvenemu zavezancu pa pripada za odvzeto nepremičnino v splošnem odškodnina oziroma nadomestilo v naravi. V obravnavanem primeru se glede odškodnine upoštevajo določila ZUreP-1, po katerem odškodnina obsega vrednost nepremičnine, ki se določi glede na njeno dejansko rabo, in stranske stroške, ki so povezani z razlastitvijo. Dokazali smo, da je, ob upoštevanju mednarodne pogodbe in Ustave RS, ta vrednost nepremičnine lahko le tržna vrednost nepremičnine. V članku so za obravnavani primer podrobno analizirani vsi elementi odškodnine tako glede upoštevanja statusa zemljišča, dejanskega stanja zemljišča, datuma stanja in datuma vrednotenja kot tudi glede stranskih stroškov, pri tem pa še posebej zmanjšana vrednost preostalega zemljišča. Na podlagi teh izhodišč in izbora ustrezne metode je oblikovan model vrednotenja kategoriziranih cest za namene pravnega prometa. Uporaba modela je prikazana na dveh različnih primerih. Ugotavljamo, da je izbrana diferenčna metoda primerna za vrednotenje kategoriziranih cest za namene pravnega prometa,
za izpeljavo vrednotenja v postopku pridobitve zemljišč v celotni Republiki Sloveniji pa morajo biti izpolnjeni še nekateri pogoji, kot so: razpoložljivost ustreznih podatkov iz ETN, oblikovanje ustreznih informacijskih podlag in izobraževanje cenilcev, ki bodo v postopku posamičnega vrednotenja zemljišč odmerjali odškodnino.

Ključne besede: metoda vrednotenja zemljišč, nepremičnine, razlastitev, odškodnina

 

Abstract:

The Constitutional Court of the Republic of Slovenia has found that the unregulated state in the land-register of the land on which classified roads had been constructed was brought about by the ineffective implementation of land acquisition procedures. Such encroachment upon constitutionally guaranteed property rights shall be treated as expropriation, and the expropriation obligor shall in general be entitled to a refund or compensation in kind for the expropriated real estate. In the particular case dealt with herein, concerning real estate compensation, the provisions of the Spatial Planning Act (ZUreP-1) shall apply, according to which the compensation shall amount to a real estate value which is to be determined by taking into account the actual use of the real estate in question as well as the extra expenses incurred through expropriation. It has been shown that, taking into account the International Agreement and the Constitution of the Republic of Slovenia, the value of this particular real estate may be represented by its market value only. Concerning this particular case of real estate compensation, this paper analyses in detail all the elements of compensation, in particular, the decreased value of the remaining land. Based on these foundations and having selected an appropriate method, the real estate valuation model for classified roads has been created for the purposes of legal transactions. The difference method selected has been proven appropriate for the implementation of the valuation of classified roads for the purposes of legal transactions, however, for the implementation of valuation within the land acquisition procedure in the entire Republic of Slovenia, certain additional conditions need to be complied.

Keywords: land valuation method, real estate, expropriation, compensation

 

Literatura / References:

Bielenberg, W. (1995). The guarantee of ownership as an element in a free legal and socil system with social responsibility, illustrated by ownership of land. V: From centrally planned to market economy, Contributions of land regulation and economics, Wittwer, Schriftenreiche 17/1995, Stuttgart, 9–23.

Blume, L., Rubinfeld, D., Shapiro, P. (1984). The taking of land: When should compensation be paid?, Quarterly Journal of Economics , 71–92.

Dieterich, H., Kleiber, W. (2002). Die Ermittlung von Grundstückswerten,Verlag Deutsches Volksheimstättenwerk GmbH, Bonn.

Fischel, W. A. (2000). Public goods and property rights: of coase, tiebout, and just compensation, The economics and law of property rights, Conference held at the Hoover Institution, Stanford, CA, 15. maj 2000.

Gottschalk, G. J. (2003). Immobilienwertermittlung, 2. Auflage, Verlag C.H. Beck, München.

MSOV (2007). International Valuation Standards, 8th edition. International Valuation Standards Committee.

Kleiber, W., Simon, J., Weyers, G. (1994). Verkehrswertermittlung von Grundstuecken, Bundesanzeiger, Köln.

Krisper Kramberger, M. (1997). Omejitve lastninske pravice v javnem interesu. Pravnik, 4/5, 147–173.

Nosal, E., (2001). The taking of land: market value compensation should be paid. Journal of public economics, 82/2001, 431–443.
http://dx.doi.org/10.1016/S0047-2727(00)00146-8

Petrson, H., (2005). Verkehrswertermittlung von Immobilen, Richard Barberg Verlag, Stuttgart-München-Hannover- Berlin-Weimar-Dresden.

Poročilo o delu ustavnega sodišča za leto 2008 (2009). Ljubljana: Ustavno sodišče Republike Slovenije. Pridobljeno dne 10. 4. 2010 s spletne strani: http://www.us-rs.si/.

Predlog Zakona o umeščanju prometne, energetske in vodne infrastrukture v prostor. Ministrstvo za okolje in prostor. Pridobljeno 1. 4. 2010 s spletne strani: http://www.mop.gov.si/si/splosno/cns/novica/article/7621/7323/8b39ea083b/.

Protokol številka 1 h Konvenciji o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin (1994). Uradni list RS, 13. 6. 1994, št. 7, 230.

Rictlinien für Ermittlung der Verkehrswerte (marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien – WertR 2006). Pridobljeno dne 1. 4. 2010 na spletni strani: http://www.bmvbs.de/Anlage/original_965513/Wertermittlungsrichtlinien-2006.pdf.

Ross, F. W., Brachmann, R., Holzner, P. (1991). Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken Th. Oppermann Verlag, Hannover.

Odločba Ustavnega sodišča Republike Slovenije, U-I-224/00. Pridobljeno dne 15. 3. 2010 na spletni strani: http://www.us-rs.si/.

Odločba Ustavnega sodišča Republike Slovenije, Up-423/00. Pridobljeno dne 15. 3. 2010 na spletni strani: http://www.us-rs.si/.

Odločba Ustavnega sodišča Republike Slovenije, U-I-21/04, z dne 9. 6. 2005. Pridobljeno dne 15. 3. 2010 na spletni strani: http://www.us-rs.si/.

Odločba Ustavnega sodišča Republike Slovenije,U-I-240/05 z dne 15. 3. 2007. Pridobljeno dne 15. 3. 2010 na spletnistrani:  http://www.us-rs.si/.

Odločba Ustavnega sodišča Republike Slovenije, U-I-335/05 z dne 10. 10. 2007. Pridobljeno dne 15. 3. 2010 na spletni strani: http://www.us-rs.si/.

Odločba Ustavnega sodišča Republike Slovenije, U-I- 18/06 z dne 20. 3. 2008. Pridobljeno dne 15. 3. 2010 na spletni strani: http://www.us-rs.si/.

Odločba Ustavnega sodišča Republike Slovenije, U-I- 304/06 z dne 15. 5. 2008. Pridobljeno dne 15. 3. 2010 na spletni strani: http://www.us-rs.si/.

Odločba Ustavnega sodišča Republike Slovenije, U-I-357/06 z dne 10. 4. 2008. Pridobljeno dne 15. 3. 2010 na spletni strani: http://www.us-rs.si/. Podjetje in delo, 5/6, 1995.

Istenič Starčič, A., Turk, Ž. (2010). Slovenski študenti geodezije in informacijsko-komunikacijska tehnologija = Geodesy students in Slovenia and information & communication technology. Geodetski vestnik, 54 (1), 70–87.
http://dx.doi.org/10.15292/geodetski-vestnik.2010.01.070-087

Šturm et al., (2002). Komentar Ustave Republike Slovenije, Fakulteta za podiplomske državne in evropske študije.

Šubic Kovač, M. (1996). Ocenjevanje tržne vrednosti stavbnih zemljišč. Ministrstvo za pravosodje Republike Slovenije, Ljubljana.

Šubic Kovač, M. (1998 a). Pridobivanje zemljišč za gradnjo in njihovo vrednotenje v Sloveniji. Gradbeni vestnik, 5/6/7/1998, 118–127.

Šubic Kovač, M. (1998 b). Dileme tržnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji. Geodetski vestnik, 3/1998, 341–347.

Šubic Kovač, M., Rakar, A. (2007). Izhodišča za vrednotenje kategoriziranih cest za namene pravnega prometa – 1. faza, Mestna občina Ljubljana.

Šubic Kovač, M., Rakar, A. (2008). Izhodišča za vrednotenje kategoriziranih cest za namene pravnega prometa – 2. faza, Mestna občina Ljubljana.

Uredba o merilih za kategorizacijo javnih cest. Uradni list RS, 8. 8. 1997, št. 49, 4215 (sprememba: Uradni list RS, 31. 12. 2009, št. 113, 15534).

Ustava Republike Slovenije, Uradni list RS, 28. 12. 1991, št. 33/91-I, 1373.

Ventolo, W. L., Williams, M. R. (1998). Fundamentals of Real Estate Appraisal, 7th edition, Chicago: Real Estate Education Company.

Virant, G. (1997). Odvzem in omejitev lastninske pravice v javno korist ter socialna vezanost lastnine. Doktorska disertacija, Ljubljana.

Višje sodišče Koper. Sklep 1 Cp 963/2000. Pridobljeno 11. 4. 2010 s spletne strani: http://www.sodisce.si.

Višje sodišče Ljubljana, 2002. Sklep II Cp 720/2002. Pridobljeno 11. 4. 2010 s spletne strani: http://www.sodisce.si.

Višje sodišče Ljubljana. Sklep 1 Cp 983/2003. Pridobljeno 11. 4. 2010 s spletne strani: http://www.sodisce.si.

Zakon o javnih cestah, Uradni list RS, 30. 3. 2006, št. 33, 3497 – prečiščeno besedilo.

Zakon o urejanju prostora, Uradni list RS, 18. 12. 2002, št. 110/2002, 13057.