MOŽNOSTI ZA UPORABO POSPLOŠENE TRŽNE VREDNOSTI NEPREMIČNIN
POTENTIAL USAGE OF GENERALIZED REAL ESTATE MARKET VALUE

Igor Pšunder, Polona Tominc

DOI: 10.15292/geodetski-vestnik.2013.04.734-746

 

Izvleček:

Posplošena tržna vrednost nepremičnin, ki jo je Geodetska uprava Republike Slovenije leta 2010 izračunala za vse nepremičnine v Sloveniji in jo posredovala lastnikom, je v javnosti sprožila veliko polemik. Lastniki so popravili ali spremenili kar 1.153.909 podatkov, nezaupanje pa se je stopnjevalo tudi zaradi odziva medijev, ki so bili večinoma zelo
kritični do posplošene tržne vrednosti. Po preteku obdobja, ko je bilo mogoče vnašati popravke in spremembe, se je utrdil vtis, da podatki o posplošeni tržni vrednosti izražajo zadovoljivo natančno oceno vrednosti nepremičnin. Posplošeno tržno vrednost so kot referenčni podatek o vrednosti nepremičnin za potrebe zavarovanega posojanja začele pri nepremičninah manjše vrednosti uporabljati celo banke. V strokovni javnosti se kljub temu porajajo pomisleki o primernosti uporabe posplošene tržne vrednosti za druge namene kot obdavčenje, saj pri tej vrednosti niso upoštevane specifične lastnosti nepremičnin (na primer razgled), poleg tega so podatki o posplošeni tržni vrednosti
posredovani z zamikom in so lahko v spremenljivih tržnih razmerah ne le zastareli, temveč celo zavajajoči.
V prispevku je obravnavano dojemanje posplošene tržne vrednosti. Temelji na raziskavi, izvedeni med strokovnjaki in širšo javnostjo v Sloveniji. Kot kažejo rezultati, obe javnosti relativno dobro sprejemata posplošeno tržno vrednost, in v povprečju skoraj 60 % strokovne in širše javnosti meni, da bi lahko bila uporabna tudi za druge namene, ne le za obdavčenje.

Ključne besede: ocenjevanje vrednosti nepremičnin, množično vrednotenje, posplošena tržna vrednost, uporaba posplošene tržne vrednosti

 

Abstract:

Generalized real estate market value was evaluated by the Surveying and Mapping Authority of the Republic of Slovenia in 2010. Evaluations were made for all real estate in Slovenia and communicated to the real estate owners; this caused much controversy. Later, owners corrected or changed 1,153,909 pieces of real estate data. The distrust of generalized real estate market value was intensified by the media’s negative attitude towards it, expressed in the majority of articles. When the period for making changes and corrigenda expired, an impression was established of a satisfactory and precise valuation of real estate. Even the banks started using generalized real estate market value as referential information in smaller real estate transactions for the banks’ mortgage lending needs. Nevertheless, the professional public has expressed concerns about the appropriateness of using generalized market value for purposes other than imposing taxes, since some specific characteristics of real estate (e.g. the view) are ignored. Furthermore, the information about generalized market value is conveyed with a time delay – it can thus be not only obsolete but also misleading in unstable market conditions.
This article discusses perceptions of generalized market value. It is based on research that was conducted among professionals and the general public in Slovenia. The results show that professionals and the general public have adopted generalized market value relatively well. Furthermore, 60% of the professional public thinks that generalized market value could also be used for other purposes (not only for imposing taxes).

Keywords: real estate appraisal, mass appraisal, generalized market value, generalized market value usage

 

Literatura / References:

Bagdonavicius, A., Deveikis, S. (2011). Mass Appraisal – the Method and an Experience in Lithuania / Evaluation de masse – la recherche de la méthode et l’expérience en Lituanie, FIG, Marrakech.
http://www.fig.net/pub/fig2011/papers/ts06i/ts06i_bagdonavicius_deveikis_4890.pdf (17. 1. 2013).

Benson, E. D., Hansen, J. L., in Schwartz, A. L. Jr. (2000). Water Views and Residential Property Values. The Appraisal Journal, LXVIII(3), 260–271.

Brown, P., McCabe, B. (2012). Current Issues Concerning View Attributes in the Appraisal of Real Estate.
http://www.taad.org/Appraising-with-a-View.pdf (18. 1. 2013).

Čeh, M., Viitanen, K., Peruš, I. (2012). A non-parametric CAE approach to office rents: Identification of Helsinki metropolitan area submarkets. Expert Systems with Application, 39(1), 460–471.
http://dx.doi.org/10.1016/j.eswa.2011.07.037

Dakić, L. (2013). Banke nepremičnine vrednotijo tudi po Gursu. Finance, 11(3912), 2–3.

Erjavec, K., Poler Kovačič, M. (2011). Novinarsko sporočanje o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin v Sloveniji. Geodetski vestnik, 55(3), 530–545.
http://dx.doi.org/10.15292/geodetski-vestnik.2011.03.530-545

Geodetska uprava Republike Slovenije (2011). Statistika obveščanja.
http://www.gu.gov.si/fileadmin/gu.gov.si/pageuploads/novice/Teksti_novic/Statistika_obvescanja.pdf (17. 1. 2013).

Gloudemans, R. J. (1999). Mass Appraisal of Real Property. International Association of Assessing Officers, Chicago.

International Valuation Standards Committee (2007). Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti, 8. izdaja (slovenski prevod).
http://www.si-revizija.si/ocenjevalci/dokumenti/MSOV-2007-SLO.pdf (17. 6. 2013).

International Valuation Standards Committee (2011). Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti 2011 (slovenski prevod).
http://www.si-revizija.si/ocenjevalci/dokumenti/pravila_stroke/mednarodni_standardi/MSOV-2011-SLO.pdf (17. 6. 2013).

Janssens, W., Wijnen, K., De Pelsmacker, P., Van Kenhove, P. (2008). Marketing research with SPSS. Prentice Hall: Pearson Education.

Kontrimas, V., Verikas, A. (2011). The mass appraisal of the real estate by computational intelligence. Applied soft computing, 11(1), 443–448.
http://dx.doi.org/10.1016/j.asoc.2009.12.003

Ministrstvo za infrastrukturo in prostor (2013). Zbirka vrednotenja nepremičnin.
http://www.e-prostor.gov.si/zbirke_prostorskih_podatkov/zvn/#jfmulticontent_c830-2 (17. 6. 2013).

Mitrović, D. (2010). Uporaba sistema množičnega vrednotenja nepremičnin. Geodetski vestnik, 54(2), 228–241.
http://dx.doi.org/10.15292/geodetski-vestnik.2010.02.228-241

Petek, T. (2010). Kaj nas čaka po obveščanju? Geodetski vestnik, 54(4), 712–716.

Pšunder, I., Tominc, P. (2012). Perception of real property mass appraisal in Slovenia, Actual Problems of Economics, 11(137), 425–435.

Pravilnik o kriterijih množičnega vrednotenja nepremičnin (2008). Uradni list Republike Slovenije, št. 94/2008.

Rodriguez, M., Sirmans, C. F. (1994). Quantifying the Value of a View in Single Family Housing Markets. The Appraisal Journal, 600–603.

Sklep o spremembi in dopolnitvi Sklepa o kreditnih zavarovanjih (2012). Uradni list Republike Slovenije, št. 100/2012.

Smodiš, M. (2011). Zaključevanje uvedbe množičnega vrednotenja nepremičnin. Geodetski vestnik, 55(2), 334–348.

Suhadolc M. (2009). Uporaba načina kapitalizacije donosa v sistemu množičnega vrednotenja posebnih nepremičnin. Geodetski vestnik, 53(3), 580–589.

Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (2011). Uradni list Republike Slovenije, št. 95/2011.

Weiss, M., Elikan, J. (2013). Gurs gre v prevetritev vrednosti vaše nepremičnine; za koliko bo nižje? Finance, 11(3912), 2–3.

Zurada, J., Levitan, A. S., Guan, J. (2011). A Comparison of Regression and Artificial Intelligence Methods in a Mass Appraisal Context, The Journal of Real Estate Research, 33(3), 349–387.

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (2006). Uradni list Republike Slovenije, št. 50/2006.