STALIŠČA O VPLIVIH KLJUČNIH NARAVNIH DEJAVNIKOV PRI VREDNOTENJU NEPREMIČNIN S POUDARKOM NA POPLAVNOSTI
POSITIONS OF THE IMPACT OF NATURAL FACTORS ON REAL ESTATE APPRAISAL WITH AN EMPHASIS ON FLOODING

Nina Langerholc, Bojan Grum

DOI: 10.15292/geodetski-vestnik.2012.03.482-498

 

Izvleček:

V prispevku razpravljamo o vlogi naravnih dejavnikov, kot so plazovitost, poplavnost, osončenost, razglednost, količina meglenih in jasnih dni, vetrovnost, kakovost zraka, hrup ter pogostost toče in žleda, pri vrednotenju nepremičnin. Izhajamo iz hipoteze, da v Sloveniji ne obstaja kakovostna baza podatkov, primerna za neposredno vključitev v proces ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ter da je subjektivno zaznavanje naravnih dejavnikov najbolj izraženo pri poplavnosti.
Osrednji pripomoček za merjenje stališč je vprašalnik, na katerega je odgovorilo 307 udeležencev. Rezultati kažejo, da udeleženci največji vpliv na ceno in zadovoljstvo z nepremičninami pripisujejo smradu, plazovitosti in poplavnosti, pri odločitvi o nakupu nepremičnine pa poplavnosti, hrupu in osončenosti. Udeleženci menijo, da naravni dejavniki niso dovolj upoštevani, predvsem pri modelu množičnega vrednotenja nepremičnin, saj je njihov vpliv na ceno manjši od njihovega vpliva na zadovoljstvo. Kot razlog navajajo neustrezno zakonodajo in neustrezne standarde ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Primerjalna analiza vključevanja poplavnosti v proces vrednotenja nepremičnin v  Sloveniji in ZDA pa kaže, da Slovenija na tem področju zaostaja. Ugotavljamo, da je razlog pomanjkanje ažurne evidence nacionalnih kart poplavne nevarnosti, kar pomeni pomanjkanje vhodnih podatkov v procesu ocenjevanja. Ugotavljamo, da bi bilo upoštevanje naravnih dejavnikov korak k bolj objektivnemu vrednotenju nepremičnin in tudi k
pravičnejšemu sistemu nepremičninskega obdavčenja.

Ključne besede: naravni dejavniki, poplavnost, vrednotenje nepremičnin, zavarovalništvo, Slovenija, ZDA

 

Abstract:

This article discusses the role of natural factors, such as landslides, floods, sun exposure, panoramic views, the amount of foggy days, the amount of clear days, wind, unpleasant smells, air quality, noise, and the frequency of hail and ice, in real estate appraisal. The discussion is based on the hypothesis that Slovenia lacks a quality database of natural factors that would be adequate for direct inclusion in the real estate appraisal, and that subjective perception of natural factors is the most explicit in the flooding factor.
The main tool used for evaluating the participants’ viewpoints was a questionnaire through which 307 answers were collected. The results show that the biggest impact on the price is attributed to unpleasant smells, landslides and floods, while the biggest impact when buying a real estate is attributed to floods, noise and sun exposure. The participants think that natural factors are not sufficiently considered in the appraisal process, as their impact on the value is smaller than their impact on satisfaction with real estate. As the main cause, they define unsuitable legislation and unsuitable standards of the real estate appraisal.
The comparison of inclusion of flooding in the real estate appraisal process in Slovenia and the US shows that Slovenia lags behind the US. It has been determined that the main cause for this lies in poor and not up-to-date national flooding maps, which is reflected in insufficient input data in the real estate appraisal. It has been concluded that consideration of natural factors would contribute to more objective real estate appraisal and also to a more just real estate taxation system.

Keywords: natural factors, flooding, real estate appraisal, insurance sector, Slovenia, USA

 

Literatura / References:

Agencija RS za okolje (ARSO). Katalog podatkovnih virov. Pridobljeno 22. 3. 2011 s spletne strani http://kpv.arso.gov.si/kpv/welcome?L1=302&L2=94.

Bastič, M. (2006). Metode raziskovanja. Maribor: Univerza v Mariboru, Ekonomsko poslovna fakulteta Maribor.

Bialaszewski, D., Newsome, B. A. (1990). Adjusting comparable sales for floodplain location: the case of Homeworld Alabama. The Appraisal Journal, 58(1), 114–118.

Bin, O., Polasky, S. (2003). Effects of flood hazards on property values: evidence before and after hurricane Floyd. Land Economics, 80(4), 490–500.
http://dx.doi.org/10.3368/le.80.4.490

Donnelly, W. (1989). Hedonic pricing analysis of the effects of a floodplain on property values. Water Resources Bulletin, 25,3, 581–586.
http://dx.doi.org/10.1111/j.1752-1688.1989.tb03095.x

Ferlan, M., Mikoš, M (2002). Naravne nesreče in premoženjsko zavarovalništvo. Ljubljana: Uprava Republike Slovenije za zaščito in reševanje, 545–552.

Flood Hazards, Insurance and House Prices - A Hedonic Property Price Analysis (2002). Pridobljeno 18. 7. 2011 s spletne strani www.ecu.edu/cs-educ/econ/upload/deitutu.pdf.

Fridgen, M. P., Shultz, D. S. (1999). The Influence of the Threat of Flooding on Housing Values in Fargo, North Dakota and Moorhead, Minnesota. Pridobljeno 5. 8. 2011 s spletne strani http://ageconsearch.umn.edu/bitstream/23155/1/
aer417.pdf.

Grum, B., Temeljotov Salaj, A. (2010). Pričakovanja potencialnih pridobiteljev stanovanjskih nepremičninskih pravic v Republiki Sloveniji glede na njihov spol, starost, izobrazbo in zaposlenost. Ljubljana: Geografski vestnik, 54(3), 501–516.

Grum, B., Temeljotov Salaj, A. (2011). Interdisciplinarni vidiki nepremičnin. Nova Gorica: Evropska pravna fakulteta v Novi Gorici.

Harrison, M. D., Smersh, T. G., Schwartz, L. A. (2000). Jr. Environmental Determinants of Housing Prices: The Impact of Flood Zone Status. Pridobljeno 3. 7. 2011 s spletne strani: http://business.fullerton.edu/finance/journal/papers/pdf/past/vol 21n0102/02.3_20.pdf.

Kanji, G. K. (1993). Statistical Tests. London: International Education and Professional Publisher, SAGE publication.

Keats, D. M. (2000). Interviewing, a practical guide for students and professionals. Open University Press, Celtic Court, Ballmoor, Buckingham.

Komac, B., Natek, K., Zorn, M. (2008). Širjenja urbanizacije na poplavna območja. Ljubljana: Geografski vestnik, 80(1), 33–43.

Kummerow, M. (2002). Theory for Real Estate Valuation: An Alternative Way to Teach Real Estate Price Estimation Methods. Pridobljeno 13. 7. 2011 s spletne strani: http://www.prres.net/papers/kummerow_theory_for_real_estate _valuation _an_alternative_way_to _ teach_ real_estate_price_estimation_methods.pdf.

Lamond, J., Proverbs, D., Antwi, A. (2005). The effect of floods and floodplain designation on value of property; an analysis of past studies. Pridobljeno 18. 7. 2011 s spletne strani: http://www.irbdirekt.de/daten/iconda/CIB10671.pdf.

Macdonald, D. N., Murdoch, J. C., White, H. L. (1987). Uncertain hazards, insurance, and consumer choice: evidence from housing markets. Land Economics, 63(4), 362–371.

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV, 2011). International Valuation Standards Comitee. Ljubljana: Slovenski inštitut za revizijo. Pridobljeno 15. 6. 2011 s spletne strani: http://www.si-revizija.si/.

Pravilnik o metodologiji za določanje območij, ogroženih zaradi poplav in z njimi povezane erozije celinskih voda in morja, ter o načinu razvrščanja zemljišč v razrede ogroženosti (2007). Uradni list RS, št. 60/2007, 8375–8379.

Pravilnik o vsebini, obliki in načinu priprave občinskega prostorskega načrta ter pogojih za določitev območij sanacij razpršene gradnje in območij za razvoj in širitev naselij (2007). Uradni list RS, št. 99/2007, 13398–13406.

Pryce, G., Chen, Y.,Galster, G. (2009). Theoretical foundations for modeling the impact of floods on house prices: An imperfect information approach with amnesia and myopia. Pridobljeno 13. 7. 2011 s spletne strani: www.soc.cas.cz/download/ 898/paper_yuchen_02.pdf.

Pšunder, I., Torkar, M. (2003). Ocenjevanje vrednosti nepremičnin. Ljubljana: Slovenski inštitut za revizijo.

Ravbar, M. (2007). Prostorsko planiranje – čemu?. Ljubljana: Geodetski vestnik 51(2).

Shabman, L., Damianos, D. I. (1976). Flood hazard effects on residential property values. Journal of the Water Resources Planning and Management Division 102, 151–162.

Shilling, J. D., Sirmans, C. F, Benjamin, J. D. (1989). Flood insurance, wealth redistribution and urban property values. Journal of Urban Economics, 26, 43–53.
http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(89)90026-0

Shultz, S. D., Fridgen P. M. (2001). Floodplains and Housing Values, Implications for flood mitigation projects. Journal of the American Water Resources Association, 37(3), 595–603.
http://dx.doi.org/10.1111/j.1752-1688.2001.tb05496.x

Skantz, T. R., Strickland, T. H. (1987). House prices and a flood event: an empirical investigation of market efficiency. Journal of Real Estate Research, 2(2), 75–83.

Slovenski poslovnofinančni standard 2 (SPS 2, 2001). Slovenski poslovnofinančni standardi. Uradni list Republike Slovenije, št. 56/2001.

Speyrer, J. F., Rajas, W. R. (1991). Housing prices and flood risk, an examination using spline regression. Journal of Real Estate Finance and Economics, 4, 395–407.
http://dx.doi.org/10.1007/BF00219506

Statistični urad Republike Slovenije (SURS, 2002). Popis prebivalstva, gospodinjstev in stanovanj v Republiki Sloveniji 2002. Pridobljeno 22. 3. 2011 s spletne strani http://www.stat.si/popis2002/si/default.htm.

Šubic Kovač, M. (1996). Ocenjevanje tržne vrednosti stavbnih zemljišč. Univerza v Ljubljani, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo, Inštitut za komunalno gospodarstvo.

Šubic Kovač, M., Rakar, A. (2008). Informacijske podlage za posamično vrednotenje nepremičnin. Geodetski vestnik, 52(4), 696–705.

Tarik M. (1990). The Impact of the Surrounding Environment on People’s Perception of Major Urban Environmental Attribues. J. King Saud Univ., Architecture and Planning, 2, 43–60.

Tobin, G. A., Montz, B. E. (1994). The flood hazard and dynamics of the urban residential land market. Water Resources Bulletin, 30(4), 673–685.
http://dx.doi.org/10.1111/j.1752-1688.1994.tb03322.x

Troy, A., Romm, J. (2004). Assessing the price effects of flood hazard disclosure under the California natural hazard disclosure law. Journal of Environmental Planning and Management, 47(1), 137–162.

Ule, M. (2009). Socialna psihologija: analitični pristop k življenju v družbi. Ljubljana: Fakulteta za družbene vede, Založba FDV.

Uredba o pogojih in omejitvah za izvajanje dejavnosti in posegov v prostor na območjih, ogroženih zaradi poplav in z njimi povezane erozije celinskih voda in morja (2008). Uradni list RS, št. 89/2008, 12205–12207.

Zakon o evidentiranju nepremičnin – ZEN (2006). Uradni list Republike Slovenije, št. 47/2006 in 65/2007 – Odločba Ustavnega sodišča.

Zakon o prostorskem načrtovanju (2007). Uradni list RS, št. 33/2007, 4585–4602 in spremembe.

Zimmerman, R. (1979). The effect of flood plain location on property values: three towns in northeastern New Jersey. Water Resources Bulletin, 15(6), 1653–1665.
http://dx.doi.org/10.1111/j.1752-1688.1979.tb01178.x

Walonic, D. S. (1997–2007). Survival Statistics. Published by: StatPac, Inc., 8609 Lyndale Ave, S.#209A, Bloomington, MN 55420.